企业负债率超过70代表什么 发布名单②| 11家房企净负债率逆势上扬,表示高负债影响不大的建发大跌173.9个百分点

来源:思裕股票网 作者:佚名 浏览量:119

2020年,房企经历了多次考验。上半年的“集体抗疫”和下半年的“三道红线”,如何在严监管和严发展之间找到平衡点,成为每一个房企在前进中的必修题。

历时近两个月的年报季刚刚结束。数字矩阵是企业过去的轨迹,也是未来的注脚。国际金融研究院联合韩毅智库,从多个维度出发,拨开数据迷雾,揭示了房企在严格监管下生存的巨大变化。

净负债率作为“三条红线”的指标之一,不仅有助于反映房企的资产结构,也是衡量其长期偿债能力的指标之一。

按照“三条红线”的要求,企业必须达到一定的杠杆水平,才能实现有息负债的稳步增长。因此,对于高杠杆企业来说,目前的主要任务是降低财务杠杆,降低净负债率,满足“三条红线”的要求。

本文《50家典型房企净负债率表现》旨在探讨房企的阶段性资金链安全和杠杆水平变化。

净负债率下降韩毅智库统计数据显示,截至2020年末,50家典型房地产企业平均净负债率较2020年上半年的94.2%下降18.4个百分点至75.8%。其中,负债率低于100%的房企增加到43家。

从净负债率的区间分布来看,2020年净负债率不超过50%的房企数量将从2019年的6家增加到9家,净负债率在50%-80%区间的房企将有23家,与2019年持平;净负债率超过80%的房企减少到18家。

其中,万科净负债率较2019年的33.9%下降15.8个百分点,以18.1%排名第一。招商蛇口和华润置地紧随其后,净负债率分别降至28.8%和29.5%。

截至目前,净负债率排行榜TOP 3已将该指数降至30%以下,在多家房企中遥遥领先。在大型房企中,越秀和金茂的净负债率也大幅下降,分别从2019年的75.2%和74%降至2020年的47.5%和40.7%。

跌幅最大的是建发国际。2020年上半年,建发国际净负债率仍为247.7%,在50家典型房企中排名倒数,是净负债率最高的房企。

当时在“三条红线”下,大多数房企对新政表现出积极的态度。然而,由厦门当地国有企业支持的建发国际并不认同其高杠杆。其高管在2020年中期业绩会议上表示,“大股东为我们提供了巨大的资金支持,因此较高的净负债率对我们在金融体系中的信用和发展影响不大。”

剑法的国际动作,谁说他不在乎,就是“老实”。截至2020年底,其净负债率暴跌173.9个百分点,至73.8%,处于安全线以内。

净负债率的下降也体现在不同阶层的平均水平上。2020年“80%以上”房企平均净负债率为110.4%,较2019年的148.7%下降38.3个百分点;“50%-80%”区间房企平均净负债率为63.9%,较2019年同期的67.8%下降3.9个百分点。

但同期“不超过50%”的房企平均净负债率为37.3%,高于2019年同期的31.6%。韩毅智库认为,这一梯队杠杆水平的提高对企业本身影响不大。“这个区间的房企财务杠杆相对较低,偿债能力较强,可以随着公司投资需求的变化而大幅增加。”

11逆势上涨在减债已成为行业共识的情况下,仍有房企逆势上涨。

据《国际金融报》记者统计,50家典型房企中,新城控股、碧桂园、金地、绿城中国、中梁控股、荣盛发展、中国奥园、融信中国、禹洲集团、蓝光发展、首开股份等11家净负债率同比上升,平均净负债率由2019年的72%上升至80.9%。

具体来看,碧桂园、融信中国和蓝光的净负债率分别增长9.3%、12.8%和9.5%。新城控股和禹州集团是仅有的两家净负债率增长超过20%的企业。2020年,两家公司的净负债率分别为43.7%和85.8%,同比上升27.3个百分点和20.2个百分点。

2019年“黑天鹅”事件影响逐步消除后,2020年新城开始恢复扩张步伐,净负债率升至43.7%。

与很多房企不同,新城因为净负债率低,进攻城市毫不留情。韩毅智库数据显示,2020年新城新增土地储备4139.4万平方米,同比增长65%。新增土地储备主要集中在中西部地区和长三角地区,占比分别为43%和30%。

此外,2020年,新城还将加大二线城市布局。2020年,公司新增土地储备41.3%来自二线城市,较2019年同期增长2.6个百分点。

禹州净负债率的上升是对规模的渴求。按照公司此前的规划,2020年是禹州冲刺千亿元最关键的一年。为实现规模飞跃,2020年上半年,禹州取得的土地量占销售金额的70%以上,远超行业平均水平。

截至2020年底,禹州在6个区域38个城市共布局177个项目,总可售建筑面积2310万平方米,同比增长14.8%,平均建筑成本6876元/平方米。

尽管净负债率不断上升,但上述房企的净负债率大多仍处于安全区。对于一些净负债率较低的房企来说,指数上涨不一定是好事。

韩毅智库表示,为满足“三条红线”要求,房企将在2023年前继续加强净负债率控制,力争长期保持在100%的要求以内。但是,净负债率越低越好。杠杆水平决定了公司未来规模的发展。为了保持公司稳健经营,保持销售金额的不断增长,一些低杠杆企业在遇到良好的投资机会时,净负债率可能会有不同程度的上升。

增加净资产是一个妙招。初始股份显然不属于这一类。2020年首开股份净负债率继续攀升至178.6%,2019年为170.7%,成为50家典型房企中净负债率最高的企业。

此外,首发股份的现金短期负债率、剔除预收账款后的资产负债率均不达标,“三条红线”均成功,公司未来将面临融资受限的困境。

因此,对于第一股来说,降档迫在眉睫。与剔除预付款后的资产负债率相比,更容易降低净负债率。这也是很多房企把回归“绿档”的第一站定为净负债率的原因。

净负债率包括三个指标,即有息负债、货币资金和净资产。要降低净负债率,房地产企业只能减少有息负债,增加货币资金和净资产规模。

从上述50家典型房企的三项指标来看,2020年有息负债总额将达5.0万亿元,同比仅增长2.7%。货币资金总额2.4万亿元,同比增长7.7%;净资产总额4.1万亿元,同比增长19.8%,是净负债率下降的主要原因。

在韩毅智库看来,未来房企降杠杆的手段仍然是围绕这三个指标控制负债、增资扩股、提高权益。在融资紧张的环境下,除了控制有息负债规模,促进净资产快速增长将是企业降低杠杆的主要手段。

以祥生控股和惠今控股为例。其2019年未上市净资产分别为59.8亿元和213.8亿元。2020年上市后,同比增速分别高达168.4%和68.9%,净资产分别达到160.4亿元和361.1亿元。净资产的大幅增加可以降低祥生和惠今的净负债率。

但是房企通过整体上市增加总股本的机会很少,所以很多房企都把目光放在了分拆业务的上市上。

2020年,共有18家物业公司和建筑公司将上市。对房企最直接的影响就是促进净资产规模,降低净负债率。2021年初,荣万家等公司将分拆上市。

韩毅智库预测,2021年全年,部分企业将积极分拆多元化业务上市,增加公司净资产。

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